オーストラリア通信-豪州株式投資を通して見える豪州よもやま話-

第15回 オーストラリアのマンション管理人さん 〜ゴールド・コースト編〜

ご存知の方も多いとは思いますが、ゴールドコーストはハワイのようなリゾート地です。ビーチが広がり、ウォータースポーツやゴルフが年中楽しめます。リゾート地ということで、オーストラリア国内はもとより外国からも年中、多くの人々が訪れます。また、別荘をもっている人も少なくありません。現に、市内には多くのリゾート物件があります。

さて、今回はこのリゾート物件や居住用マンションの管理のお話しです。オーストラリアでは、日本のような収益一棟マンションはほとんどありません。収益マンションといえば各戸づつオーナーが異なる不動産投資となっています。

ご存知の通り、不動産の価値は管理によっても大きく変わってきますね。まず、一般的にオーナーは管理費(ボディコーポレートフィー)として、週約120-150ドル(月額約4-5万円)(2BEDルームの場合:修繕積立費、セキュリティ、駐車場、プール、ジムなどの施設料を含む)を管理会社に毎年3回に分けて支払います。管理会社がこの管理費によってマンションを運営していきます。

オーストラリアでは、この管理ビジネスが『MANEGE MENT RIGHTS マネージメントライト』として売買されています。値段はもちろん物件によりますが、75万ドル(約6400万円)から1.5ミリオンドル(1億2800万円)くらいが平均的です。また、利回りの期待値は一般的に約10-20%となっています。週末の新聞などには、この『マネージメントライト』の売買広告が2ページにわたって掲載されることもよくあります。(※この仕事に従事するには国家資格が必要で日本の宅建のような資格が要求されます)

戸数の多いマンションは管理専門の大きな会社が買うこともありますが、50戸くらいまでの小規模なマンションは、直接、管理人さんがその『マネージメントライト』を買うケースが多いようです。

マネージメントライトを購入した管理人さんは、そのマンション内に住んでいるケースが多く、この住居も値段に含まれています。利回りも努力次第で上回ることもあります。例えば、投資用として購入しているオーナーは、入居者からの家賃管理を管理人さんに委託するケースが多く、長期賃貸の場合は家賃収入の約7.5%、短期賃貸は約12.5%を管理手数料として管理人さんに支払います。給与以外のこの手数料も大きな収入源です。

他にも収入を増やすために、清掃業者を親族の会社にしたり、ドライクリーニングの取次ぎ業務、クリスマスケーキの販売、パーティの企画、中には不動産売買の免許を持っている管理人さんもいます。また、補修時には業者さんからリベートをもらう管理人さんもいるそうです。このように努力次第で収入が変わってくるため、こちらの管理人さんは日本に比べてしっかり仕事をしているように思われます。

日本では、まだ一般的ではない管理業務の売買ですが、これから将来でてくるかもしれませんね。買った人が付加価値をつけて売却し、またそれを買う人がいる、このような経済の流動化で経済活動は活発になり、よりよりモノが生まれる。きちんと管理されたマンションは、住民の立場からも管理者の立場からもWIN-WINですね。そう考えると、マンション管理ビジネスはおもしろいですね。

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